Veelgestelde vragen over zorgwoningen.

Indien aan de voorwaarden van artikel 4.1.1, 18° VCRO voldaan is én indien de ondergeschikte wooneenheid verwezenlijkt wordt binnen het bestaande bouwvolume van de woning, is een melding voldoende. Zo niet, moet een omgevingsvergunning aangevraagd worden. Ook het beëindigen van de zorgsituatie is meldingsplichtig.

Artikel 4.1.1 18° van de VCRO luidt als volgt:

Zorgwonen : een vorm van wonen waarbij voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden: 

• In een bestaande woning wordt één ondergeschikte wooneenheid gecreëerd, 
• De ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwooneenheid, 
• De ondergeschikte wooneenheid, daaronder niet begrepen de met de hoofdwooneenheid gedeelde ruimten, maakt ten hoogste één derde uit van het bouwvolume van de volledige woning, 
• De creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van : 
  • Hetzij ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon 65 jaar of ouder is; 
  • Hetzij ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon die hulpbehoevend is. Een hulpbehoevende persoon is een persoon met een handicap, een persoon die in aanmerking komt voor een zorgverzekeringstegemoetkoming, een tegemoetkoming voor hulp aan bejaarden of een basisondersteuningsbudget als vermeld in artikel 4, eerste lid, van het decreet van 24 juni 2016 houdende de Vlaamse sociale bescherming, of een persoon die een behoefte heeft aan ondersteuning om zich in zijn thuismilieu te kunnen handhaven. De kinderen ten laste van de hulpbehoevende persoon worden niet meegerekend bij het bepalen van het maximum van twee personen; 
• Hetzij de zorgverlener indien de personen, vermeld in punt 1 of 2, gehuisvest blijven in de hoofdwooneenheid. 
• De eigendom, of ten minste de blote eigendom, op de hoofd- en de ondergeschikte wooneenheid berust bij dezelfde titularis of titularissen. (artikel 4.1.1 18° van de VCRO)
   

Om meldingsplichtig te zijn, moet de ondergeschikte wooneenheid één fysiek geheel vormen met de hoofdwooneenheid én moet deze ingericht worden binnen het bestaand volume van de hoofdwoning. Zo niet, moet een omgevingsvergunning aangevraagd worden, dus met een melding kan dit niet afzonderlijk of aanpalend.

Een mobiele zorgwoning, wooncontainer of vrijstaand bijgebouw in de tuin dat omgevormd wordt tot afzonderlijke wooneenheid ten dienste van (een) oudere(n) of hulpbehoevende(n), vormt geen fysiek geheel met de hoofdwooneenheid en valt dus niet onder de definitie van zorgwonen. Dit betekent ze niet vallen onder de meldingsplicht en dat je er geen (LOG.) 01 wooncode voor kan bekomen. Mits ze in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften en de aanvraag gunstig beoordeeld wordt door het college van burgemeester en schepenen, kan wel een omgevingsvergunning verkregen worden. Een zorg unit bij een zonevreemde woning (vb in landbouwgebied) is niet vergunbaar, aangezien dit strijdig is met de geldende stedenbouwkundige voorschriften.

Neen, van zodra de creatie van een zorgwoning gepaard gaat met een uitbreiding van het bouwvolume, is deze vergunningsplichtig.

De melding van de creatie van een zorgwoning dient vooraf te gebeuren bij de gemeentelijke dienst ruimtelijke ordening. De inschrijving in het bevolkingsregister (melding van domicilie) dient te gebeuren bij de bevolkingsdienst, wanneer de zorgwoning in gebruik genomen wordt. Indien met de creatie van de zorgwoning verbouwingswerken gepaard gaan, zal de melding bij de bevolkingsdienst bijgevolg pas gebeuren na de voltooiing van deze werken.

Wanneer een zorgwoning gecreëerd wordt in een nieuwbouwwoning is een omgevingsvergunning vereist. Wanneer de woning voldoet aan de voorwaarden in artikel 4.1.1 18° VCRO, komt deze in aanmerking om erkend te worden als een zorgwoning. Het is zeker niet de bedoeling geweest van de decreetgever om mensen te verplichten in 2 stappen (omgevingsvergunning woning en vervolgens melding van de zorgwoning) te werken. Bij de beoordeling van de vergunning moet wel voldoende aandacht geschonken worden aan het tijdelijk karakter van de ondergeschikte woning. De ondergeschikte woongelegenheid zou niet helemaal op zichzelf als een volledig aparte woning kunnen functioneren. Uit de plannen moet blijken welke ruimte(n) gedeeld wordt/worden en dat de woning na de beëindiging van de zorgsituatie terug omgevormd kan worden tot 1 woongelegenheid.

Als een woning, na de beëindiging van de zorgsituatie, terug gebruikt wordt voor de huisvesting van 1 gezin, is dit steeds meldingsplichtig. 

Wanneer evenwel de zorgwoning, na de beëindiging van de zorgsituatie, gebruikt zal worden voor de huisvesting van meerdere gezinnen of alleenstaanden, waarbij geen zorgrelatie bestaat, is een omgevingsvergunning vereist voor de vermeerdering van het aantal woongelegenheden.

Ja, de beëindiging van de zorgsituatie, moet steeds gemeld worden. De VCRO maakt hier geen onderscheid tussen zorgwoningen die ingericht werden na een verbouwing of mee vergund werden in een nieuwbouwwoning. 

Ja, het niet melden van de creatie en/of beëindiging van een zorgwoning/tijdelijke woning is bovendien handhavingsgevoelig. 

De melding van een zorgwoning is gebonden aan de woning, niet aan de persoon die gehuisvest zal worden. Zo is het mogelijk om bijvoorbeeld na het overlijden van je (schoon)moeder, een hulpbehoevende vriend(in) in huis te nemen. Wanneer de voorwaarden voor zorg wonen voldaan blijven, is hier geen nieuwe melding (stedenbouwkundige handelingen) voor nodig. Via het omgevingsloket wordt daarom ook geen informatie betreffende te huisvesten persoon opgevraagd. Het is pas wanneer de zorgsituatie beëindigd wordt en de zorgwoning niet langer gebruikt wordt, dat een nieuwe melding van beëindiging van de zorgsituatie noodzakelijk is. Het effectief bewonen door de hulpbehoevende (of de 65-plusser) moet binnen de twee jaar na datum van de meldingsakte gebeuren, anders vervalt de meldingsakte. Men zou hieruit kunnen concluderen dat ook een ‘nieuwe’ bewoning binnen 2 jaar na de vorige moet starten. En dat als er binnen 2 jaar niemand anders woont, dit een ernstige aanwijzing is dat het zorgwonen de facto beëindigd is. Maar de wetgeving is hier niet zo duidelijk in.

Hier bestaan 4 opties: 

• Indien de woning nog door dezelfde eigenaar bewoond blijft en er geen nood meer bestaat om de zorgwoning verder in stand te houden (voor eventueel een nieuwe zorgbehoevende): door die eigenaar.
• Indien de woning verkocht werd, zonder dat de zorgwoning beëindigd werd, en er door de nieuwe eigenaar geen nood is aan de zorgwoning: door die nieuwe eigenaar.
• Indien de woning verkocht zonder dat de zorgwoning beëindigd werd en de nieuwe eigenaar de woning opnieuw wenst te gebruiken als zorgwoning, is hier geen nieuwe melding voor nodig. Bij de bevolkingsdienst moet dan wel nagegaan worden of de nieuwe zorgbehoevende voldoet aan 1 van de voorwaarden bij inschrijving.
• Idem indien de woning na vertrek of overlijden van de zorgbehoevende bewoond blijft door dezelfde eigenaar, en die een andere zorgbehoevende huisvest in de zorgwoning. In geen geval kan de gemeente zelf het initiatief nemen tot het beëindigen van de zorgwoning. 

Bekijk ook onze blog: "Het verschil tussen kangoeroe- en zorgwonen."

Wanneer men op stedenbouwkundig gebied spreekt over een zorgwoning, is dit een woning die voldoet aan de definitie in onze codex: (artikel 4.1.1, 18° VCRO): 

• In een bestaande woning wordt één ondergeschikte wooneenheid gecreëerd, 
• De ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwooneenheid, 
• De ondergeschikte wooneenheid, daaronder niet begrepen de met de hoofdwooneenheid gedeelde ruimten, maakt ten hoogste één derde uit van het bouwvolume van de volledige woning, 
• De creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van : 
  • Hetzij ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon 65 jaar of ouder is; 
  • Hetzij ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon die hulpbehoevend is. Een hulpbehoevende persoon is een persoon met een handicap, een persoon die in aanmerking komt voor een zorgverzekeringstegemoetkoming, een tegemoetkoming voor hulp aan bejaarden of een basisondersteuningsbudget als vermeld in artikel 4, eerste lid, van het decreet van 24 juni 2016 houdende de Vlaamse sociale bescherming, of een persoon die een behoefte heeft aan ondersteuning om zich in zijn thuismilieu te kunnen handhaven. De kinderen ten laste van de hulpbehoevende persoon worden niet meegerekend bij het bepalen van het maximum van twee personen; 
  • Hetzij de zorgverlener indien de personen, vermeld in punt 1 of 2, gehuisvest blijven in de hoofdwooneenheid. 
• De eigendom, of ten minste de blote eigendom, op de hoofd- en de ondergeschikte wooneenheid berust bij dezelfde titularis of titularissen.

Indien aan al deze voorwaarden voldaan is, betekent dit dat men geen omgevingsvergunning moet aanvragen voor de creatie van een bijkomende wooneenheid, maar enkel een melding moet doen. En dit op basis van artikel 4.2.4 VCRO: § 1. De verwezenlijking van een ondergeschikte wooneenheid met het oog op de creatie van een vorm van zorgwonen is meldingsplichtig op voorwaarde dat de ondergeschikte wooneenheid verwezenlijkt wordt binnen het bestaande bouwvolume van de woning.

Een kangoeroe woning is een term die in de praktijk vaak gebruikt wordt, maar stedenbouwkundig geen afzonderlijke betekenis heeft. Het gaat om een woning die bestaat uit een grote wooneenheid voor een gezin en een kleinere wooneenheid voor bijvoorbeeld grootouders. Het kan zijn dat aan alle voorwaarden voldaan is van een zorgwoning, zoals hierboven uiteengezet is. In dat geval is het tevens een ‘zorgwoning’. Het kan ook zijn dat dit niet het geval is, bijvoorbeeld omdat de kleinere wooneenheid niet voor een zorgbehoevende, oudere of zorgverlener is, of wanneer de kleinere wooneenheid geen fysiek geheel vormt met de hoofdwoning. Er is dan niet voldaan aan de definitie van zorgwoning. Dit betekent dan niet dat dit per definitie niet mogelijk is, maar wel dat er in de plaats van een loutere melding, er een omgevingsvergunning aangevraagd moet worden.

Neen, VCRO art 4.1.1. 18°, VCRO bepaalt dat in een woning slechts 1 ondergeschikte wooneenheid gecreëerd mag worden om te voldoen aan de definitie zorgwonen. Wanneer meerdere zorgwoningen gecreëerd worden in een hoofdwoning, voldoet deze niet aan de definitie zorgwonen en is een omgevingsvergunning vereist. 

Ja, de creatie van een zorgwoning in de zin van artikel 4.1.1, 18°, VCRO is toegestaan in zonevreemde woningen, in alle bestemmingsgebieden. Na de beëindiging van de zorgsituatie moet de woning evenwel terug omgevormd worden tot één woning. Het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor de opsplitsing van een zonevreemde woning, voor de huisvesting van meerdere gezinnen of alleenstaanden, is hier niet mogelijk. Ook een vrijstaande zorgunit bij een zonevreemde woning is om diezelfde reden niet vergunbaar.

Neen, wanneer bijvoorbeeld een zorgbehoevend, inwonend kind in de ondergeschikte woning gaat wonen wanneer het volwassen wordt, gaat hier geen verhuisbeweging mee gepaard. 

Ja, maar eigendom van de zorgwoning moet bij 1 titularis liggen. De melding van de zorgwoning moet wel gebeuren met het oog op het huisvesten van een hulpbehoevend persoon, conform de definitie ‘zorgwonen’ in de VCRO. Op het ogenblik van de inschrijving in het bevolkingsregister moet er wel een actuele zorgsituatie zijn. Dit sluit echter niet uit dat er na vb het overlijden of vertrek van de zorgbehoevende waarvoor de woning initieel ingericht werd, een andere zorgbehoevende gehuisvest wordt. Wanneer blijkt dat bij het inschrijven van een (nieuwe) bewoner in het bevolkingsregister niet (meer) voldaan is aan de voorwaarden van de definitie zorgwonen, kan proces verbaal opgesteld worden. Indien geen zorgrelatie bestaat tussen de ondergeschikte wooneenheid en de hoofdwoning is er immers sprake van een bijkomende woongelegenheid, waarvoor de vergunningsplicht geldt. 

Het is steeds aan de eigenaar van de zorgwoning om te beslissen of hij een vergoeding vraagt voor het ter beschikking stellen van het pand. Wenst hij dat, dan sluit hij best een huurovereenkomst af. De huurovereenkomst is dan onderworpen aan het Vlaams Woninghuurdecreet. In het huurcontract moet een regeling rond de kosten en lasten worden opgenomen. Op fiscaal vlak worden de zorgverlener en de zorgbehoevende persoon niet beschouwd als één gezin. Dat heeft bijgevolg geen nadelig effect op sociale uitkeringen of sociale voordelen zoals bv. studietoelagen, werkloosheidsuitkering,... De huurgelden die een verhuurder ontvangt, zullen wel moeten worden aangeven in de personenbelasting. Voor deze aspecten neemt men het best contact op met de FOD Financiën. 

Bij het aanvragen van een melding moet geen bewijs van eigendom toegevoegd worden, maar artikel 137 van het uitvoeringsbesluit tot uitvoering van de omgevingsvergunning bepaalt dat de melding van activiteiten die onlosmakelijk met de woonfunctie van een onroerend goed verbonden zijn, verricht moeten worden door de eigenaar van het goed.

Bovendien is in het modelhuurcontract volgende passage opgenomen: Artikel 13: Veranderingen aan of wijziging van de bestemming van het gehuurde goed.

DE HUURDER MAG DE BESTEMMING NIET VERANDEREN * De huurder moet het gehuurde goed als een goede huisvader gebruiken en in overeenstemming met de bestemming die het gehuurde goed heeft. De huurder mag slechts veranderingen of verbouwingen in het gehuurde goed uitvoeren, mits voorafgaande en schriftelijke toestemming van de verhuurder. In geval van toestemming kan de verhuurder bij het verstrijken van de huurovereenkomst, het herstel van het gehuurde goed in de oorspronkelijke staat niet eisen. Bij het einde van de huurovereenkomst kan de verhuurder echter eisen alle niet toegelaten veranderingen of verbouwingen te verwijderen en het gehuurde goed in zijn oorspronkelijke staat te herstellen. Als veranderingen of verbouwingen werden toegelaten, zal de verhuurder ze bij het einde van de overeenkomst in volle eigendom mogen behouden, mits een betaling van een vergoeding aan de uittredende huurder. Over het bedrag van deze vergoeding moet een uitdrukkelijk en schriftelijk akkoord vastgesteld zijn, vooraleer met de verbouwingen een aanvang gemaakt wordt. De huurder mag onder geen beding het gehuurde goed in zijn geheel onderverhuren. Hij mag het slechts gedeeltelijk onderverhuren mits hij daartoe de voorafgaande schriftelijke toestemming heeft van de verhuurder. Ook voor de overdracht van de huurovereenkomst heeft hij een voorafgaande schriftelijke toestemming nodig van de verhuurder.

Modelformulieren voor een huurcontract kunnen online gevonden worden bij vb de huurdersbond: https://huurdersplatform.be/hb/modeldocumenten/: 

• Onderhoud en herstellingen 
• Huurcontract korte duur (maximaal 3 jaar) 
• Huurcontract lange duur (9 jaar)

Als de zorgbehoevende huurder overlijdt, dan eindigt het huurcontract automatisch op het einde van de tweede maand na de maand waarin de huurder is overleden, tenzij één van de erfgenamen beslist om het huurcontract voort te zetten. Er is dus een actieve handeling van een erfgenaam vereist. Reageren zij niet, dan stopt het huurcontract automatisch. De zorgsituatie is dan beëindigd. Dit moet u melden aan de gemeente. Ook wanneer een van de erfgenamen het contract wil voortzetten en niet beschouwd wordt als een zorgbehoevend persoon, is de zorgsituatie beëindigd. Om correct te blijven verhuren, moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd bij de gemeente.
 

De regelgeving ruimtelijke ordening is enkel bedoeld om na te gaan of een aanvraag meldings- of vergunningsplichtig is. Essentieel bij de creatie van een zorgwoning (meldingsplicht) is dat het gaat om een ondergeschikte wooneenheid in een bestaande woning, die ten hoogste 1/3e van de volledige woning uitmaakt en waar hoogstens 2 hulpbehoevende personen gehuisvest zijn. De gedeelde ruimten worden hierbij niet meegerekend. De definitie zorgwonen bevat dus enkel een maximale grens, geen ondergrens, noch een verplichting tot het minimaal te delen ruimten.

Een definitie van “ondergeschikte wooneenheid is niet opgenomen, wel kunnen we door ontleding van het begrip tot 2 zaken besluiten: -

• Een “ondergeschikte woongelegenheid” betekent in de eerste plaats impliciet dat het aantal woongelegenheden wordt gewijzigd. Er moet met andere woorden nagekeken worden of het gaat om twee aparte gezinnen (dit kan ook een alleenstaande zijn) en niet om het volledig samenwonen als één gezin. -
• Een “ondergeschikte woongelegenheid” betekent vervolgens dat de bijkomende woongelegenheid ondergeschikt moet zijn. Vanuit ruimtelijke ordening is er steeds zo geïnterpreteerd dat er op zijn minst voldoende gemeenschappelijke ruimtes aanwezig moeten zijn, en dat de ondergeschikte woongelegenheid niet helemaal op zichzelf als een volledig aparte woning zou kunnen functioneren. Om die reden is er vanuit ruimtelijke ordening ook zeker niet een afzonderlijke sanitaire ruimte én een afzonderlijke keuken vereist. In de VCRO is bewust geen sprake van welke ruimtes minimaal gedeeld moeten worden, aangezien dit afhankelijk is van de wensen en behoeften van de bewoners. Uit de plannen moet blijken welke ruimte gedeeld wordt en dat de woning na de beëindiging van de zorgsituatie terug omgevormd kan worden tot 1 woongelegenheid.

Hiernaast bestaat het aspect van de inschrijving in het bevolkingsregister en de (sociale) uitkeringen. Deze behoren tot de bevoegdheid van de Federale overheid en de gemeentelijke dienst bevolking. In de algemene onderrichtingen betreffende het houden van de bevolkingsregisters (FOD Binnenlandse Zaken) wordt de aanwezigheid van een afzonderlijke keuken en een afzonderlijke badkamer of sanitair gedeelte als doorslaggevend beschouwd. Het is evenwel slechts één van de feitelijke elementen die aantonen dat de perso(o)n(en) een apart gezin vormen. Het is aan de gemeente om te oordelen of de voorwaarden om te spreken van een zorgwoning al dan niet vervuld zijn.

De praktijk leert dat gemeentes hier op verschillende manieren mee omgaan. Het is bijgevolg aangeraden contact op te nemen met de gemeentelijke dienst Ruimtelijke Ordening en de gemeentelijke bevolkingsdienst om na te gaan of ze uw woning al dan niet als zorgwoning interpreteren.
 

De hoofdwooneenheid en de ondergeschikte wooneenheid moeten toebehoren aan 1 eigenaar. Bovendien mag de ondergeschikte woning niet als een volledig op zichzelf staande woning kunnen fungeren, dit blijkt uit de ‘ondergeschiktheid’. Eén of enkele ruimtes van de woning zullen gemeenschappelijk gebruikt worden. Het toekennen van een apart kadastraal perceel met apart kadasternummer voor een gedeelte van een woning is niet mogelijk. Indien u wil weten wat het KI van een gedeelte van een woning is, is het wel mogelijk om via de dienst geschillen informatie van de FOD financiën in de provincie waar het pand ligt een officieuze splitsing aan te vragen. 

De toekenning van huisnummers behoort tot de bevoegdheid van de gemeente. Zij kunnen hier specifieke regels voor hanteren. Veel gemeenten springen voorzichtig om met de toekenning van huisnummers en busnummers aan zorgwoningen, aangezien een zorgwoning per definitie een tijdelijke situatie is. Bovendien wordt het toekennen van een apart busnummer gezien als één van de tekenen bij de beoordeling of het om een volledig op zichtzelfstaande woning gaat, wat bij zorgwonen niet het geval is. Voor wat betreft de FOD Binnenlandse zaken vormt een zorgwoning alvast een uitzondering op de regel ‘1adres = 1 gezin’, in het geval van zorgwonen kunnen 2 gezinnen gedomicilieerd staan op 1 huisnummer. 

Aangezien eengezinswoningen niet vallen onder het toepassingsgebied van de basisnormen voor brandpreventie, gelden er geen extra vereisten. De gemeenten kunnen echter wel nog bijkomende normen opleggen in gemeentelijke reglementen. Het is bijgevolg aangeraden zich ook te informeren bij de gemeente.